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Corona-Pandemie: Was Vermieter wissen müssen

(Stand: 26.03.2020)

Der Bundestag hat am 25. März 2020 ein gesetzliches Maßnahmenpaket durch das die wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen der Corona-Krise abgemildert werden sollen beschlossen. Die Auswirkungen für Vermieter erfahren Sie hier:

Kündigungsbeschränkung
Das Kündigungsrecht der Vermieter, Miet- und Pachtverträge wegen Mietrückständen (Grundmiete und Nebenkosten) zu kündigen, wird für einen Zeitraum vom 1. April bis 30. Juni 2020 empfindlich eingeschränkt. Die Kündigungsbeschränkung gilt gleichermaßen für Wohnungs- und Gewerbemietverträge. Ausgeschlossen sind sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung. Die Einschränkung gilt nur für Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Die Zahlungsunfähigkeit müssen Mieter im Streitfall dem Vermieter durch eidesstattliche Versicherung oder Vorlage anderer Nachweise glaubhaft machen.

Haus & Grund: Es gibt bereits zahlreiche Fälle, in denen sich Mieter und Vermieter einvernehmlich auf Mietstundungen, vorübergehende Mietreduzierungen oder ähnliche Entlastungen geeinigt haben – ohne, dass es einer gesetzlichen Regelung bedurfte. Vermieter kennen ihre Mieter persönlich und haben auch in der jetzigen Krisensituation ein Interesse an langfristigen Mietverhältnissen. Dennoch wird es auch in dieser Krise „schwarze Schafe“ unter den Mietern geben, die versuchen werden, die Situation für Ihre Zwecke zu nutzen. Es ist Ihr gutes Recht, sich von Ihren Mietern entsprechende Nachweise über deren Zahlungsunfähigkeit auf Grund der Corona-Pandemie vorlegen zu lassen. Sollten sich hierbei Zweifel ergeben nehmen Sie mit uns Kontakt auf, wir klären dies gerne für Sie.

Kann ich wegen Eigenbedarf oder anderer Gründe kündigen?
Die Kündigungsbeschränkung erfasst nur die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020. Gibt es Zahlungsrückstände aus früheren Zeiträumen, die zur Kündigung berechtigten oder sonstige Kündigungsgründe des Vermieters (z. B. Eigenbedarf oder aufgrund Fehlverhaltens des Mieters gegenüber dem Vermieter) ist eine Kündigung weiterhin zulässig.
Soweit das Gesetz die Kündigung eines Mietverhältnisses ohne Gründe zulässt, bleibt auch diese Kündigungsmöglichkeit unberührt. Diese Möglichkeit besteht etwa im Fall unbefristeter Mietverhältnisse über Grundstücke und Gewerberäume (§ 580a Absätze 1 und 2 BGB).

Haus & Grund: Wir stehen Ihnen bei allen Fragen hierzu wie gewohnt zur Verfügung.

Was ist mit den Mietzahlungen, die ein Mieter derzeit nicht leisten kann?
Mieter bleiben zur fristgerechten Zahlung verpflichtet, auch wenn sie im Krisenzeitraum nicht über die finanziellen Mittel dafür verfügen sollten. Dies hat zur Folge, dass Mieter bei nicht fristgerechter Leistung in Verzug geraten und Verzugszinsen fällig werden. Sie haben aber bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die Mietschulden zu begleichen. Hierbei handelt es sich um die rückständige Miete und Verzugszinsen in Höhe von derzeit ca. 4 %. Schaffen sie dies nicht, kann eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands auch auf ausgebliebene Zahlungen aus der Zeit von April bis Juni 2020 oder einem gegebenenfalls verlängerten Zeitraum erfolgen.

Haus & Grund: Sollte es bei der Nachzahlung der Miete zu Problemen kommen, melden Sie sich bitte bei uns, wir werden Sie zu gegebener Zeit unterstützen und berechnen Ihnen gerne die Zinsforderung.

Was passiert, wenn die Corona-Krise auch im Juli noch andauert?
Sollte sich herausstellen, dass der Zeitraum von April bis Juni 2020 nicht ausreicht, um die wirtschaftlichen Folgen der Krise für Mieter von Wohnräumen oder Gewerberäumen abzufedern, kann die Bundesregierung durch Rechtsverordnung die Kündigungssperre bis 30.09.2020 verlängern. Eine weitere Verlängerung wäre dann nur unter Beteiligung des Bundestages möglich.

Haus & Grund: Wir unterrichten Sie über alle aktuellen Veränderungen in der Corona-Krise unverzüglich.

Was passiert, wenn ich auf Grund der Mietausfälle mein Immobiliendarlehn nicht bedienen kann?
Der Bundestag hat beschlossen, dass Zahlungspflichten aus Verbraucherdarlehensverträgen, die bis zum 30. Juni 2020 fällig werden, gesetzlich um drei Monate gestundet werden, wenn der Schuldner infolge der Pandemie nicht zahlen kann. Soweit für die Zeit nach dem 30. Juni 2020 keine einvernehmliche Lösung zwischen Darlehensgeber und Verbraucher gefunden werden kann, sind die Zahlungen wiederaufzunehmen. Damit aber in einer Übergangszeit die laufenden und die gestundeten Raten nicht doppelt bezahlt werden müssen, wird der Vertrag insgesamt um drei Monate verlängert. Der Darlehensnehmer soll also auch nach Ablauf der Stundung monatlich nur eine reguläre Rate weiterabzahlen müssen. Eine Kündigung des Darlehens wird insoweit ausgeschlossen. Auch diese Regelungen gelten zunächst bis zum 30. Juni 2020 und können unter bestimmten Voraussetzungen verlängert werden.

Die Regelung zu den Darlehensverträgen gilt auch für Vermieter, solange sie nicht als Unternehmer, sondern als Verbraucher vermieten. Das ist der Fall, wenn die Vermietung vom Umfang her nicht als gewerbliche Tätigkeit, sondern als private Vermögensverwaltung einzuordnen ist. Die Abgrenzung von gewerblicher Tätigkeit und privater Vermögensverwaltung ist eine Frage des Einzelfalls. Wo konkret die Grenze verläuft, kann nicht pauschal angegeben werden.

Haus & Grund: Die Frage, ob die Vermietung als private Vermögensverwaltung oder unternehmerische Tätigkeit einzuordnen ist, dürfte den Bestandhaltern von Immobilien bekannt sein. Andernfalls sollten Sie Ihren Steuerberater kontaktieren oder einen Termin bei unseren Steuerberatern vereinbaren.
Auf jeden Fall sollten Sie rechtzeitig mit Ihrer Bank Kontakt aufnehmen, um ohne Zeitdruck eine konstruktive Lösung erarbeiten zu können.

Wird das Problem nicht nur von den Mietern auf die Vermieter verlagert?
Die Bundesregierung: Mietern, die von der Corona-Krise stark betroffen werden, müsse eine Verschnaufpause gewährt werden, wenn sie vorübergehend ihre Mieten nicht fristgerecht bezahlen können. Dies sei angesichts der enormen Herausforderungen die uns das Corona-Virus als Gesellschaft stellt, ein Akt gebotener Solidarität. Es gehe darum, die Lasten fair zu verteilen. Mieter sollen nicht aufgrund der temporären Einschränkungen des öffentlichen Lebens und daraus resultierender Einkommenseinbußen ihr Zuhause verlieren. Es gehe darum, aus der Corona-Krise keine „Krise der Wohnungslosigkeit“ zu machen. Das Problem werde nicht verlagert, denn Mieter müssen die Mieten ja bezahlen – aber sie hätten dafür etwas mehr Zeit, ohne den Verlust der Wohnung fürchten zu müssen.

Haus & Grund: Es steht außer Frage, dass in dieser Krise Solidarität ein maßgeblicher Faktor in unserer Gesellschaf ist. Die, die viel schultern können, müssen mehr schultern als andere. Wir befürchten aber, dass das vom Bundestag beschlossene mietrechtliche Maßnahmenpaket viele private Kleinvermieter in den finanziellen Ruin treiben wird. Es ist Aufgabe des Sozialstaates, Hilfe zu leisten, wenn Mieter aufgrund der Corona-Pandemie in Zahlungsschwierigkeiten kommen. Wenn der Staat seinem bestehenden sozialpolitischen Instrumentarium nicht traut, muss er jetzt unverzüglich einen Wohnkostenfonds für vermietende Privatpersonen und Selbstnutzer auflegen, der in dieser Krisensituation die Mietzahlungen von Mietern und Wohnkosten übernimmt. Nur so lassen sich langfristige Verwerfungen am Wohnungsmarkt vermeiden. Mit Blick auf das gesamte Hilfspaket der Regierung wäre ein Fonds für den Staat nur ein kleiner Schritt, für die Mieter, Vermieter und Selbstnutzer in Deutschland aber eine existenzielle Hilfe. Viele private Kleinvermieter, die auch selbst häufig durch Corona im Hauptberuf als Freiberufler, Handwerker oder Gastronom betroffen sind, können Mietausfälle nicht verkraften. Das Risiko auf Mietschulden sitzen zu bleiben oder gar seine Immobilie zu verlieren bleibt ganz klar bei uns Vermietern und Eigentümern.


Weitere Themen, die in Zeiten der Corona-Pandemie für Vermieter wissenswert sind:

Besichtigungen mit Miet- und Kaufinteressenten und/oder Maklern
Der Makler als Dienstleister darf sein Büro verlassen und sich eine leerstehende Wohnung
allein ansehen. Bei einer Besichtigung mit Dritten ist darauf zu achten, dass die in Baden Württemberg
geltenden Regeln zur Kontaktsperre eingehalten werden: https://www.badenwuerttemberg.
de/de/service/aktuelle-infos-zu-corona/faq-versammlungen/
. Dies ist in der Regel ein
Abstand zwischen Personen von mindestens 1,5 Meter – was in der Praxis wohl eher nicht möglich sein wird.

Handwerkertermine – Reparaturen/Instandsetzungen in Mietwohnungen

Soweit möglich sollten Arbeiten durch Handwerker derzeit im Inneren des Gebäudes und in Wohnungen zurückgestellt werden. Ausgenommen hiervon sind selbstverständlich solche Maßnahmen, die dringend erforderlich sind, um Schäden zu verhindern oder zu beseitigen.


Informationen für Wohnungseigentümergemeinschaften
Aufgrund der Corona-Pandemie ist die Durchführung von Eigentümerversammlungen unter Berücksichtigung der Kontaktsperre vielfach nicht möglich und sollte auf einen späteren Zeitpunkt verschoben werden. Damit die Wohnungseigentümergemeinschaften auch in Zeiten von Corona handlungsfähig bleiben gilt es folgendes zu beachten:

Beschlussfassungen
Stehen dringende Beschlüsse (unaufschiebbare Sanierungsmaßnahmen etc.) an, sollte im Einzelfall ein Umlaufbeschluss gefasst werden. Sollte dies nicht möglich sein, kann der Verwalter in dringenden Fällen auch ohne Beschluss der Eigentümer Reparaturen in Auftrag geben. Ein dringender Fall liegt vor, wenn die vorherige Befassung der Eigentümer in der Eigentümerversammlung nicht möglich ist. In diesen Fällen ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, ohne vorherigen Beschluss der Eigentümer alle unaufschiebbaren Maßnahmen zu veranlassen, z.B. für den Fall, dass dem gemeinschaftlichen Eigentum ein Schaden droht.

Verwalterbestellung
Ist auf Grund der aktuellen Situation eine Eigentümerversammlung nicht möglich und können dadurch Beschlüsse über die Bestellung des Verwalters nicht gefasst werden gilt folgende neue gesetzliche Regelung: Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.

Wirtschaftsplan
Kann ein Beschluss über den Wirtschaftsplan nicht gefasst werden, wurde für diese Fälle gesetzlich geregelt: Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Wie geht es nach der durch die Corona-Pandemie ausgelösten Krise weiter?
Wenn die Hinderungsgründe für die Durchführung der Eigentümerversammlung entfallen sind, sollte eine in der jetzigen Zeit vorgesehene Versammlung zeitnah nachgeholt werden. Zu dieser Versammlung wäre gegebenenfalls die Beschlussfassung über die Bestellung eines neuen Verwalters vorzusehen, wenn die Amtszeit des bisherigen Verwalters ohne die Rechtsänderung bereits ausgelaufen wäre. Die Amtszeit des Verwalters, die durch die Rechtsänderung verlängert worden ist, endet mit seiner Abberufung oder mit der Bestellung eines neuen Verwalters. Darüber hinaus kann auch die Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan vorbereitet werden, wenn dies für erforderlich gehalten wird.
Die Wohnungseigentümer können aber auch entscheiden, dass der alte Wirtschaftsplan bis in das Jahr 2021 weitergelten und erst dann eine neuer beschlossen werden soll.

Die Sonderregelungen zur Amtsdauer des WEG-Verwalters und zur Fortgeltung des Wirtschaftsplans sind bis zum 31.12.2021 befristet.

Pressemitteilungen

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27.03.2020
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