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Als führende Interessenvertretung für Immobilieneigentümer und Vermieter in Heidelberg und Umgebung vertreten wir unsere rund 5.600 Mitglieder auf politischer Ebene und leisten Rechtsberatung rund um die Immobilie.

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• Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In Kommunen wie Heidelberg berechnet sich die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel.

• Die Mietpreisbremse gilt nicht:

   - bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung;

• Bisher mussten Vermieter, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen haben, die Miete erst ab dem Zeitpunkt der Reklamation durch den Mieter senken. Mieter konnten zu viel bezahlte Miete somit nicht rückwirkend zurückverlangen. Das wurde zwischenzeitlich geändert: Mieter können zu viel gezahlte Miete jetzt auch rückwirkend für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses zurückfordern.
• Die Geltung der Mietpreisbremse wurde bis Ende 2025 verlängert.

Das Amtsgericht Dortmund hat Leitplanken für die Auswahl von Verwaltern aufgestellt. Die Vorgaben aus dem Urteil vom 15. August 2019 (514 C 43/19) bieten insbesondere Wohnungseigentümergemeinschaften in größeren Anlagen Orientierung.

Als ein zentrales Kriterium bestimmte das Gericht die Erfahrung des ausgeguckten Kandidaten. Über die Erfahrung muss er oder sie erstens persönlich verfügen. Es reicht nicht, wenn lediglich ein Mitarbeiter der WEG-Verwaltung Verwaltungserfahrung hat. Zweitens ist die Fähigkeit, eine Anlage von 75 Einheiten oder mehr zu betreuen, anhand von Referenzobjekten nachzuweisen. Wie viele es sein sollen, geht aus dem Urteil nicht hervor.

Anlass für die Hinweise war eine umstrittene Verwalterwahl in einer Anlage im Ruhrgebiet. Die beklagte Eigentümergemeinschaft hatte sich im November 2018 für eine Firma entschieden, die erst im gleichen Monat ins Handelsregister eingetragen wurde. Als deren Geschäftsführer fungierte ein Miteigentümer. Er führte zusätzlich zu seiner Doppelfunktion als Eigentümer und Verwalter die Geschäfte eines weiteren Unternehmens, das in der Wohnanlage Hausmeisterarbeiten erledigt, sauber gemacht und Schnee geräumt hatte.

Diese Gemengelage sei zu viel des Guten, meinte eine Miteigentümerin. Sie forderte, die Beschlüsse zur Verwalterbestellung und zum Verwaltervertrag, die die Gemeinschaft auf einer Eigentümerversammlung 2019 gefasst hatte, gerichtlich für unwirksam zu erklären. Ihrer Ansicht nach lag es nahe, dass die ausgewählte WEG-Verwaltung einzig dazu gegründet worden sei, die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft zu übernehmen. Außerdem bezweifelte die Klägerin die fachliche Qualifikation der Verwaltung.

Mit den demografischen Veränderungen unserer Gesellschaft verändern sich auch die Wohnformen im Alter. Wohngemeinschaften in unterschiedlichsten Ausprägungen gewinnen an Bedeutung. In der Eigentümergemeinschaft muss im Einzelfall bewertet werden, ob die Nutzung zu Wohnzwecken im Vordergrund steht.

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat sich jüngst mit einer Senioren-WG befasst, welche in einer Eigentumswohnung untergebracht ist und dort durch einen ambulanten Pflegedienst unterstützt wird. Mit Urteil vom 05. April 2019 (73 C 64/18) stellte das Gericht klar: In diesem Fall liegt eine Wohnnutzung vor. Dies ist nur dann nicht mehr gegeben, wenn die Nutzung der Wohnung einen kommerziellen Pflegeheimcharakter hat.

In dem strittigen Fall hatte eine Wohnungseigentümerin ihre Sieben-Raum-Wohnung an eine Senioren-WG vermietet. Die Bewohner wurden durch einen ständig anwesenden Pflegedienst unterstützt. Nach Bedarf half dieser ihnen bei der Körperhygiene, der Reinigung der Räume, dem Einkauf und der Zubereitung von drei Mahlzeiten am Tag. Ein Büro oder sonstige Verwaltungsräume des Pflegedienstes befanden sich nicht in der Wohnung. Für medizinische Leistungen wurden externe Dienste genutzt.

Die übrigen Wohnungseigentümer sahen dennoch die Nutzung der Wohnung als Betrieb eines kommerziellen Altenheims an; die Eigentümergemeinschaft klagte auf Unterlassung der Nutzung als Senioren-WG.

Das Gericht entschied gegen die Klägerin. Ihr stehe kein Anspruch auf Unterlassung der Nutzung als Senioren-WG zu. Das Gericht verglich den vorhandenen Pflegedienst mit Dienstpersonal, das zur Bequemlichkeit der Bewohner angestellt wird. Eine solche Anstellung stehe einer Wohnnutzung nicht entgegen. Sie liege dann nicht mehr vor, wenn nicht das Wohnen, sondern die medizinische und pflegerische Betreuung dominieren würden.

Die Nutzung einer Wohnung zum Betrieb eines Intensiv-Pflegedienstes mit bis zu vier Patienten hingegen geht über eine reine Wohnnutzung hinaus. Das hat das Amtsgericht Köln mit Urteil vom 31. Juli 2012 (202 C 1/12) entschieden. In einem solchen Fall können die Wohnungseigentümer daher die Vermietung zu diesem Zweck untersagen.

Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass die mit der Intensiv-Pflege einhergehenden häufigen An- und Abfahren von Krankenwagen, sowie der erhöhte Liefer- und Publikumsverkehr die übrigen restlichen Eigentümer erheblich beeinträchtigt und über reine Wohnnutzung hinausgeht. Im zu verhandelnden Fall hatte sich der Eigentümer einer Wohnung mit einer Anfechtungsklage gegen einen Eigentümerbeschluss gewandt, der ihm die Vermietung der Wohnung an einen Intensivpflegedienst untersagt. Der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, so das Urteil.

Quelle: Haus & Grund Deutschland

Niveau der Digitalisierung kommunaler Dienste nicht zufriedenstellend

„Viele Kommunen haben bei der Digitalisierung ihres Dienstleistungs- und Informationsangebots bereits viel erreicht. Insgesamt ist das Niveau aber nicht zufriedenstellend.“ So fasste Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke die Ergebnisse der Studie „Servicefreundliche Stadt – Ranking der 100 größten Städte“ zusammen. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln hat im Auftrag des Eigentümerverbandes Haus & Grund Deutschland die Internetauftritte der 100 einwohnergrößten Städte in Deutschland detailliert geprüft. Berlin landet mit nur 71,6 von möglichen 100 Punkten auf Platz 1.

Warnecke wies darauf hin, dass nicht jede Kommune das Rad immer wieder neu erfinden müsse. „Eine Meldebescheinigung ist eine Meldebescheinigung und ein Personalausweis ist in Köln der gleiche wie in Augsburg. Die digitalen Wege dorthin müssen die Städte nicht einzeln finden, sondern sollten zusammenarbeiten – auch um kein Steuergeld zu verschwenden“, regte er an. Er betonte zudem, dass viele Kommunen bei der Planung ihrer Internetangebote viel zu wenig die Bürgersicht einnähmen. „Viele Angebote sind nur schwer auffindbar und zu zerstückelt, sodass sich Nutzer nicht zurechtfinden“, kritisierte Warnecke.

Das Ranking bewertet sieben Themenbereiche, die in kommunalen Zuständigkeiten liegen und die üblicherweise eine Kommunikation bzw. Interaktion zwischen staatlichen Einrichtungen und Bürgern bzw. Unternehmen erfordern. Die sieben Themenbereiche Bürger- und Unternehmerservice, Bauen, Wohnen, Mobilität & Verkehr, Familie & Freizeit sowie Responsivität der Online-Dienstleistungen, umfassen insgesamt 30 Variablen, die mittels 125 Indikatoren gemessen werden.

Gewinner

1. Berlin
2. Schwerin
3. Augsburg
4. München
5. Worms

Verlierer

96. Düren
97. Hagen
98. Marl
99. Villingen-Schwenningen
100. Gera